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2018年04月21日

不動産を売却した時の税金について

税金の種類は?どんな課税がされるの?

不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり同じ様に経費がかかります。

その中でも不動産会社に支払う仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえます。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に説明があり、大体の方が分かっていることですが、売却後の税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。

「あとで税務署に確認しよう!」
と考える方もいらっしゃると思いますが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について勉強をしておく必要があります。

税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねませんので・・・

ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年または数年お気に「びみょ~に」税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。(不動産業者も士業の方も常に不安にかられ勉強をしています。。笑)

そこで今回は、一般的に抑えておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。

ちなみに


一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。

売却をした時に「利益」が出ると譲渡所得税・住民税が発生

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。

これら譲渡所得に対する税金は、事業所得(自営業の方の所得)や給与所得(いわゆる給料)と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。

譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
簡潔に表現すると
(売った時の価格)-(買った時の価格と費用+売った時の費用)

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります
一時的な支出を、耐用年数(使える年数)に応じて少しずつ分割して費用化することです。減価償却といいます) 

また、譲渡する不動産が居住用(貴方のマイホーム)であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けるができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

では住民税と所得税、それぞれの税率は何%なのでしょうか。

実は売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡(売却)するタイミングでのその土地・建物の所有期間により

 5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」

 
に分けられ、税率も大きく異なります。

 
長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年以上という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。

実は譲渡した年の1月1日までなのです。

平成30年4月に購入した不動産を平成35年の5月に売却した場合、平成35年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。

平成36年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。

つまり、購入してから1月1日を何回経過したかで計算すると分かりやすいでしょう。これを勘違いしてしまうと、無駄に高い税金を収めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。
 
なんで長く持つと税金が安くなるの??とお思いの方もいると思います。 
 
1年、2年で売却して利益がでている場合は「不動産事業」をしているとみなされちゃうのかもしれませんね・・ 

5年以上住んでたんであれば、、なにかかしらの理由があって自宅を手放すんだろう・・なんて考えからでしょうか?

何れにせよ税金のシステムは何かと逃げることができない様になっているのでしっかりと学び、無駄なく支払うことが大事です。 

短期・長期での税率の違い

所有期間 5年以下 5年超
居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)
倍近い差が生まれます・・・汗
※平成29年度の場合

不動産の譲渡には様々な特例が認められています

実は不動産譲渡における所得税・住民税には、ここで紹介したように簡単に計算できるものではありません。

物件の種類や面積、築年数なども影響しますし、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」や「特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例」、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、条件ごとによってもっと有利になる様々な特例や軽減措置も用意されています。

個々の事例については税務署や税理士に相談することをオススメ致します。

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