株式会社スリーアール
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2019年09月18日
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地銀か信金か信組か?いずれにせよ新規取引の場合は相変わらず厳しいです・・

ある投資案件で信金と信組の2つの金融機関に融資の持込をしました。
2019年もまだまだ厳しい投資に対する融資事情ですが、お客様の状況を考えるとまだまだ厳しいなと言わざるを得ません。今回のケースは区分所有のオーナーチェンジの購入案件です。

購入する区分所有マンションの物件概要

北海道札幌市西区 地下鉄駅徒歩13分
1986年8月築 4LDKタイプ 現在8.5万円で賃貸中
表面利回り15% 実質利回り10.6%
入居者はH2年と長期間入居されている、安定したお客様の物件です。

固定資産税評価額で422万円の中古マンション

販売価格680万円のところ、640万円で了承が取れましたので区分所有の投資物件としてはかなり良い数字が出ている物件でございます。

買主様はメインバンクはすでに融資枠がいっぱいのため、どこか新規取引で借りたいとのことで、信金と信組に持込をすることになりました。

札幌市内某信用金庫①

400万円まで、期間10年で了承が取れました。
買主様的には400万ではちょっと少ない、500万は出してほしいところとのこと。
金融資産も自己資金もある方なので正直もう少し出してほしいと私も率直に思った次第です。

少額の取引とはいえ、新規取引のためハードルは高いようです。
いずれにせよ、数年前なら下手したら満額でも承認が取れたような案件ですが、自己資金を2割以上出しても足りない。やっぱりまだまだ厳しいですね・・・

札幌市内某信用組合②

予想外の回答でしたが、区分所有の投資はすべておことわりしているのですとのこと!
いままでも「収益案件あったらお願いします!」と言われていたので情報提供をしたり、お客様をご紹介したりとさせていただいておりましたが、ご縁がなく。。

今回は金額も少なめだし、お客様の属性や内容もしっかりしているので!と思いお持ちしましたが、まさかの「区分は駄目」という結末に・・・

昔からなのか、厳しくなってからなのかはわかりませんが、肩透かしの結果に終わりました。

金融機関から融資を引くためにできることはなにかを考える

色々と「可能性を高める」方法はあると言われていますが、確実な方法はないとも言われています。

収益物件のポータルサイトの「楽待」さんが更新している
「楽待新聞」が非常に面白いです。リアルな不動産投資の現場の声や知識が勉強できるので不動産投資をしたいと考えている方はぜひご覧になってみてください。

リンクは楽待新聞内の「融資」のページに設定しています。

・どうしたら承認の可能性が高くなるか?
・地銀と信金信組だとどっちが良いか?
・銀行員が教える、こんな投資家は嫌だ

など大変勉強になります。

ですが、裏技というものは存在せず、あくまで最低限のハードルを超えなければそもそもテーブルにも乗らないということになってしまいます。

結局は「自己資金」「ご本人の年収」「勤続年数」など当たり前の項目の内容が揃っていなければ不動産投資の融資は引けないでしょう。

勤続1年の21才、貯金20万円あります!で2000万円の投資物件を買いたいと希望しても銀行が貸せるだけの根拠がないですよね。

いまは人向かい前に流行ったフルローンでアパート経営をしよう!という時代ではありません。購入に至るまでに計画的に貯金をしたり、良い物件があった時にすぐに動き出せるようにご自身の資産状況を可視化した資料を用意しておくなど準備をしておくと良いでしょう。

この記事を書いた人
野村 龍平 ノムラ リュウヘイ
野村 龍平
不動産業界において、賃貸仲介、物件管理、売買仲介、リフォームとメインとなる業務の全てを経験してまいりました。 なにか一つに特化することも大事ですが、不動産業は「賃貸・売買・管理」の全てがつながっており、全てを経験しなくては真のプロになれないものと考えております。 不動産業を相対的に学んだことで他社にはできないアプローチ、ご提案ができることが私の強みであります。 また物件管理業務におきましては自身が賃貸物件を保有する大家として経験したこと、勉強したことを管理物件のオーナー様へ情報発信するよう日々心がけております。 自身の経験を活かし、お客様皆様に満足できる不動産取引をお約束致します。
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