【争続を防ぐ相続】親が所有している不動産を相続開始前に売却して現金化をするという方法

「親が所有している不動産を存命のうちに売却したい」という案件が増えています。まだ亡くなっていないのにそんなに急いで相続の準備をするなんて、、、と思う方がいらっしゃいますが、不動産の現金化は相続対策として有効な手段です。

これはひとえに「分けやすいから」に尽きます。

例えば法定相続人が3名おり、揉めることもなく法律に則り遺産分割を進めようと思った時に相続財産が不動産の場合、きれいに分けることができません。土地と建物を人数分で割ることなど不可能だからです。

父Aが所有する土地建物(貸家として利用)を母(配偶者)と兄、弟の3名で相続をするとします。

これを父Aが存命中に売却をして現金化しておくとどうなるのでしょうか？

土地建物評価額が1,200万円だとします。この場合法定相続分は以下になります。

①配偶者　2分の1　600万円

②子A　　  4分の1　300万円

③子B　　  4分の1　300万円

きれいに分けることができ、皆さん安心満足の笑顔相続が完了します。

ですが、土地建物のまま相続が開始されると複雑で面倒な手続きが必要となってきます。

相続には様々なケースがありますが、単純に法定相続分を相続したケースで考えてみましょう。(土地建物の持ち分を上記と同じ比率で所有する)

目に見えない形ですが、土地建物は母、子2名で所有している形になります。ということはこの建物を売却して仮に1,200万円で売却できた場合には持ち分に則り分割されますので前項と同じ現金の額になります。では何が面倒なのか？それは・・・

相続にあたり、不動産の所有権を父から母と子2名に変更しなくてはなりません。

これを相続登記(所有権の移転)と言います。相続が原因で所有者が変わったんだよ！という内容の登記を土地建物共に実行しなくてはなりません。何故ならば、この作業を行わなければ「売却ができない」からです。

また、相続開始後(被相続人が死亡後)に故人の戸籍を生誕から調査し、他に子供がいないか(相続人がいないか)などを調査して行きます。通常この作業は司法書士や行政書士、弁護士等に依頼される方が多いです。

ということは費用が発生します。調査費用、登記費用、登録免許税、様々な費用が発生します。不動産の場合はさらに所有している期間の固定資産税やマンションの場合管理費等の維持費も発生してきます。

バブル期に購入したリゾートマンションなどを相続してしまい、使用していないのに毎月管理費等で10万円近い支払いが発生し、相続放棄した。という事例などもあります。

持っているだけでお金がかかってしまうというデメリットも不動産にはあることを忘れてはいけません。

このように、被相続人が亡くなった時点から様々な手続きを開始した場合に、個人差もありますが数ヶ月程度相続手続きの完了迄に時間がかかってしまうケースもあります。

比較的早期に現金化したいという場合は早めの準備対策が重要となります。

相続とはお一人の人生の終焉とともに発生する、悲しい手続きでもあります。親御さんの想いや先祖の残してくれたものをしっかりと受け継ぎ、次に繋ぐためには計画的に相続の準備をすることが重要です。

相続は税金にも関係してくるものですので、税理士への相談、税務署への相談などが必要になる場合もあります。

「わからないから・・・」という状態で止まることのないようにご家族で相続について勉強してみてはいかがでしょうか？？

私達不動産業者はその業務内容から「相続」に関係することが多々あります。馴染みの不動産会社や担当者がいる場合は事前に相談してみると良いでしょう。