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2020年03月17日
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不動産投資ってどうなの?もし親の遺産500万円相続したとしたら貴方なら何に使いますか?使う?貯める?増やす?

考えたこともないかもしれませんが、親の遺産を500万円くらい相続したとしたら貴方は何に使いますか??遺産でなくてもいいんです。宝くじが当たった、石油を掘り当てた、道端でたまたま助けたご老人が財閥のTOPでとんでもない額の謝礼金をいただいた。なんでもよいのですが、数百万円単位の現金が手元に来た時に自分はどうするのでしょうか??

個人的には①投資②貯金③ちょっとだけ使うの順番で考えると思います

私は不動産会社の経営者ですのでどうしても不動産を主軸に考えてしまうのが悪い癖なのですが、基本的には「投資して増やす」という思考回路になっています。

といっても銀行に預けていても金利は低く、投資したお金が増えて儲かるという実感を得ることはできず。かといって株や為替などのデイトレードをやるほど時間もなければ、頭も良くなく。ハイリスク、ハイリターンな投資は怖くてできない。そんな自分なので自ずと「投資=不動産」という方程式ができているのだと思います。

実際に賃貸物件を保有して運営しておりますが、体感的にはローリスク、ミドルリターンです。(買った物件や買い方によってはハイリスクにもなるので注意!不動産屋に騙されないように!)

では不動産投資ってどんな感じで利益が出てくるの?という方に簡単にご説明をして行きます。

買った価格と1年間の家賃収入で「表面利回り」を出す

では道端で老人を助けて500万円をもらったAくんの事例です。

Aくんは500万円を頭金に銀行から1700万円を借りて、物件価格2,000万円、諸費用200万円の合計2,200万円で賃貸アパートを購入しました。

頭金500万円+借入1,700万円=合計費用2,200万円)

これでAくんは500万円を投資して2,000万円のアパートのオーナーとなりました。

そのアパートは全ての部屋が埋まっていれば毎月30万円の家賃が入ってきます。

ここで不動産投資をしていると必ず聞く単語であり、最も基本的な数字である「表面利回り」くんの登場です。

1年の家賃収入 360万円 ÷ 建物価格2,000万円 =18.0%

表面利回り18.0% 1年間で建物価格の18%の収入があるということです。 

すごいですね!2割近い金額が1年で回収できますよね!すごく儲かる気になりますよね??

でもこの数字だけを見て購入すると痛い目を見ます。収益物件のことをあまり知らない不動産会社だと表面利回りの数字が高ければ良い物件と行ってくるので注意が必要です。

想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 = 表面利回り

では次の指標に進みます

実際にかかる経費を差し引いて「実質利回り」を出す

Aくんは購入時に物件代金と他に200万円の経費がかかっていますね?

さらに毎月の支払いはアパートの共用電気代、管理を依頼している不動産会社に払う管理手数料、その他に定期清掃料金、インターネット無料設備の利用料の合計で平均して約5万円の経費がかかっています。

収入300,000円-支出50,000円=手残り250,000円

毎月25万円の手残りがあるとしてそれが12ヶ月ありますので

250,000円×12=3,000,000円となります。

一年の利益(キャッシュフロー)3,000,000円 ÷ 建物価格+諸経費22,000,000円 =13.63%

となります。

これが「実質利回り」になります。

実質的な利回りなんですね。

表面的な利回りの方がなんだか薄っぺらく感じますよね?

まさにこの実質利回りが大事なのです。

実質利回り計算式
年間家賃収入 - 年間経費 ÷ 物件の購入価格 + 購入時諸経費 = 実質利回り

ちなみにさらに実際にはこの他に「固定資産税」「退去後の内装工事」「不動産会社への客付け報酬」など様々な経費が発生するので上記実質利回りよりもさらに手残りは少なくなります。

このあたりが不親切な不動産投資をおすすめする本には書いていないことがあります。不動産投資いいよ!世界変わるよ!的な本もたくさんあるので騙されないようにしましょう。

結論「お金をぶっこんで買った物件」が「ある程度決められた金額の家賃収入を生み」「払うもの払ったらそれが利益」

ということです。

上記の事例をもう少し突き詰めて数字を出していくとですね。

すごくざっくりと計算すると、恐らく実質利回り9.5%くらいとかになると思います。

というのも、固定資産税(年額約20万)、内装工事代金(1年で約20万くらい)、空室率補正0.9で家賃収入27万円計算、客付け報酬(年約18万)くらいで考えてみました。

これは

3万円の家賃の部屋が10戸あるアパートで1年通すと0.9の9戸が満室と計算(27万×12)で家賃収入を324万で計算

1年の間に2ないし3回の退去があった場合に行う補修20万(10万×2)

支払う客付け報酬18万(6万×3) 

固定資産税が約20万

毎月約5万円のその他の経費で60万

これで1年間に118万円の損失(経費等)になるわけです。

この計算だと年間手残り(キャッシュフローといいます)が206万円となり

206万 ÷ 2,200万 = 9.36%となります。

はぁ・・・減っちゃいましたね。。すごく残念な気持ちになりますよね。

実はまだ経費計上していないものがあります・・・

それは「銀行への返済」です

1,700万円を1.8%の金利で15年でローンを組んだ場合の毎月の支払いは約108,000円

108,000 × 12 =1,296,000円です(約130万)

年間収入の206万円 - 130万 = 76万円のキャッシュフローとなります。

ということは

76万 ÷ 2,200万円 = 3.45%となります。

これが「返済後利回り」と言います。一般的に2%以上が目安になると言われています。

3.45%って・・・最初18%もあったのにこんなに減るんだ・・と感じますよね?

でもね、考え方なんですけど、1年間で76万円貯金が貯まっていくんですよ?

5年間頑張ったら380万円貯まります。もう少し頑張って投資した500万円を回収したころには残債も減っているので、仮に購入した時に近い金額で売却ができれば残債を支払った差額が売却益としてさらに利益が出ます。

残債1,000万の時に2,000万円で売却成功、その差額1000万円。

その段階での貯金額380万円

合計1,380万円(各種税金や経費は考慮していません)

5年間で1,380万円を得ることができるのはやはり魅力的な投資と言えます。

売却をしない場合でも、残債がなくれなれば土地建物が自分の資産になります。

奥が深いのでとりあえず〆ます。

保有し続けることで利益を出す

売却して利益を出す

不動産投資は投資家の戦略で大きく結果が変わります。

税金対策のやり方1つでキャッシュフローも大きく変わりますし、保有期間の運営方法で収支も大きく変わります。

今日出している事例が全てではありません。

これよりも悪い事例もあればもっともっと利益が出る事例もあります。

良い物件を安く購入し、上手に運営することでものすごい利益を確保し、書籍を出し、スーパー大家として名を馳せている方も全国に沢山いらっしゃいます。

まとまったお金ができた時に、未来に向けて投資するか、蓄えておくか、もしくは未来を考えないか。

人それぞれの考え方があると思いますが「不動産投資はなかなか良い投資方法ですよ」ということをお伝えしたいということです。

疲れているのか、話がうまくまとまりませんでしたのでまた後日続きを執筆していきます。

※眠たい目をこすりながら夜中にブログを更新していたため、支離滅裂な部分があったらご容赦ください(笑)

この記事を書いた人
野村 龍平 ノムラ リュウヘイ
野村 龍平
【宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士】不動産業界において、賃貸仲介、物件管理、売買仲介、リフォームとメインとなる業務の全てを経験してまいりました。 なにか一つに特化することも大事ですが、不動産業は「賃貸・売買・管理」の全てがつながっており、全てを経験しなくては真のプロになれないものと考えております。 不動産業を相対的に学んだことで他社にはできないアプローチ、ご提案ができることが私の強みであります。 また物件管理業務におきましては自身が賃貸物件を保有する大家として経験したこと、勉強したことを管理物件のオーナー様へ情報発信するよう日々心がけております。 自身の経験を活かし、お客様皆様に満足できる不動産取引をお約束致します。
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