株式会社スリーアール
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2017年05月26日
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収益物件(一棟)をご成約頂きました

札幌市白石区で収益マンション一棟を販売させていただくことになりました。

収益物件を選ぶ際の重要指標「利回り」が高すぎる物件は危ない??

全てがそうではありませんが、しっかりと市場調査を行い、現実的な数字かを見極めることが重要です。

収益物件を購入するポイント

弊社のお客様より買付をいただき、売主様に価格交渉をお願いしておりました案件があるのですが、先日売主様より値下げの了承をいただき、買主様の銀行融資も承認が降り、正式にご契約に進む形となりました。 

札幌市の鉄骨造4階建て 1LDK×30戸の収益マンションなのですが、1000万円のお値下げを売主様にお願いをさせていただきました。 

数日ご検討いただき、今回お値下げの了承を頂けたわけでございますが、本当に素晴らしい条件での購入となり買主様にも非常にお喜びいただけました。 

昨今の札幌市場では利回りが7%~8%前後が当たり前の中、その物件は9%を超えており、また入居率も高く久しぶりに安心してオススメできる物件でございました。 

利回りが中古で7%前後の場合、所有者様にとってのリスクが高いと感じざるを得ません。 

自己資金が豊富にあり、借入れ額が少なければ良いのですが、フルローンなどで購入する場合は少ない空室で損益分岐点を下回ってしまう可能性が高いからです。

設備の修理・交換や空室リスクの少ない新築物件であればいざしらず、空室リスクも高くなり、修繕に費用がかかりがちな中古物件を購入する場合は非常にタイトな数字設定となってしまいます。

かと言って満室時予想利回り15%!などと謳っている物件もございますが、あくまで「予想」であり、満室を維持することが非常に困難な物件も多い為、表面利回りだけで選別するのもまた危険でもあります。

収益物件を購入する際は利回りの数字を見て、その利回りを実現、維持することができるのかを調査することが非常に重要です。 

お部屋が決まらない不人気物件を購入しては「絵に書いた餅」になってしまうからです。

利回りの高さを強調して購入を進めてくる不動産会社には少し注意をしたほうが良いかもしれません。

その会社さんが賃貸仲介や管理業務にも精通しているのかをしっかりと確認し、購入後のビジョン(家賃設定や管理の方向性、リフォームの予想費用や販促費の予測、仲介店舗との繋がりなど)をしっかりと購入者様自身も勉強し考えることがアパート経営の一番の近道でもあり成功する法則です。

購入後に自社で管理をしない「売り切り」の売買専門の不動産会社様の場合は利回りや資産価値だけで価格を設定している場合が多いです。

その会社さんから購入するのに問題はありませんが、購入前にご自身で近隣の仲介店舗や管理を依頼する予定の会社にしっかりと物件を調査してもらい「真実の収益性」を見出す事をオススメ致します!

ちなみに今回弊社が売却させて頂く先程の物件は、既に何棟も自社で管理をされている法人様が購入されたため、安心してお引渡しができます(笑) 

それでも現地の空室などを一緒に確認し、このくらいの家賃で決めれると思う、内装をこうした方がよい、敷地のココは直したほうがよいかも、入居者希望者の属性はこういった方が多くなりそうなどなどお打ち合わせをさせていただきました。

プロであればあるほど慎重に調査するというのも揺るぎない事実でございます。

という事で。 

利回りや立地の良さだけで判断をしないように皆様ご注意下さい☆ 

成約のご報告と収益物件を購入する際のポイントでした♪

この記事を書いた人
野村 龍平 ノムラ リュウヘイ
野村 龍平
不動産業界において、賃貸仲介、物件管理、売買仲介、リフォームとメインとなる業務の全てを経験してまいりました。 なにか一つに特化することも大事ですが、不動産業は「賃貸・売買・管理」の全てがつながっており、全てを経験しなくては真のプロになれないものと考えております。 不動産業を相対的に学んだことで他社にはできないアプローチ、ご提案ができることが私の強みであります。 また物件管理業務におきましては自身が賃貸物件を保有する大家として経験したこと、勉強したことを管理物件のオーナー様へ情報発信するよう日々心がけております。 自身の経験を活かし、お客様皆様に満足できる不動産取引をお約束致します。
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