不動産売却査定の仕組み　実際「いくらで売れるのか？」が気になる

不動産査定って、何を根拠にしているの？

不動産の価格って、どうやって決まるの？

不動産会社が行う価格査定にはいくつかの方法があります。

そんな価格査定について説明します。

不動産売却を検討を始める方にとって、一番最初に行動するのが不動産査定です。
 
売却に向けて、査定価格から所有不動産の近隣エリアでの相場を把握する必要がありますよね。
 
ですが、専門的知識が必要であることから、自分自身で価格の査定をするのは難しいですよね？そのため、一般的には不動産会社に相談する、一括査定サイトを利用して査定価格を調べるなどの方法で価格査定を行ないます。
 
そこで疑問が・・・・
各不動産会社によって査定価格に差ができるのはなぜなのでしょうか。そんな声が初めて売却される方からは心の声が聞こえてきます。

答えは簡単です。

そもそも査定とは、物件の相場などを調査し、算出された「予測の価格」なのです。

この調査方法や統計データの量、比較する事例の数字、などがによって算出される価格に差が出るからです。  

身近なもので例えると、古本やゲーム、洋服を売るときに、◯◯商店というお店の査定結果と、△△ストアというお店での査定結果には乖離が出ます。 個人間オークションでも同様の商品だとしても売却金額に大きな差がでたりしますよね？ 

これは、算出するお店の考え方や算出方法が異なったり、オークションで購入される方の物に対する価値が人それぞれだからです。 

不動産でも考え方は基本的に同様です。査定される不動産会社、人、査定算出方法が異なることから査定価格が異なる事があります。
（あとは・・・経験と勘も若干影響します 。汗）

不動産の価格査定方法には大きく3種類の方法があります。

1：原価法
2：取引事例法
3：収益還元法

上記を細かく説明をすると非常に長くなりそうなので割愛させていただきますが、最も多く利用されている査定方法は２の取引事例法でしょう。

『2.取引事例法』は、非常にわかりやすい査定算出です。

レインズ＝不動産流通標準情報システムは、不動産会社だけが閲覧できる共有情報システムです。

いつ、どこで、どんな不動産が過去に売れているのか＝過去の成約事例や、現在売り出されている不動産情報の共有などさまざまな不動産情報が蓄積されています。査定依頼を希望されているマンションがあった場合に、同じマンション内で成約事例があるか？
類似するマンションにて成約事例がないかを調べて、面積に応じて査定価格を算出しています。

更に当社では専門のシステムを使用して、事例地と査定地をポイントによる評点形式で算出するため、ご提案資料においてお客様の不動産が事例地と比べ何がマイナスなのか、何がプラスなのかもわかりやすく好評をいただいております。

いくつかのポイントがあります
 
・取引時点が変われば、査定価格は変化する

不動産の市場や動向、取引時期（タイミング）が異なれば、査定価格、売却価格は大きく変動します。
札幌市の直近3年間（2014年～2017年）をみても、不動産価格は上昇を続けております。
札幌市中央区の中古マンションなどは価格が高騰しており、購入時よりも高い金額で売却ができる事例も少なくありませんでした。市場が良いときは、より高く査定・売却ができますが
一方で逆になれば、安い査定、売却を実施するしかありません。不動産は市場の動向に大きく左右されます。

・同一の不動産は存在しない

これは実は非常に重要なポイントで、世の中にあるその他の商品と異なり、不動産には全く同じものが存在しません。

マンションでも階数や部屋、方角や間取りが異なっていたり、管理状況・修繕履歴によっても価格が変動します。土地の場合であっても、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格が変動するため、所有している不動産の特徴をしっかり把握した上で査定価格を算出する必要があります。ただし、近隣の似たような条件の土地、マンションなどは、価格の相場を掴むこととしては1つの目安になります。 

ですが、「５０ｍ先の◯◯さん宅は1,000万円で売れたって言うじゃないか？  どうしてウチの自宅は８００万円でしかうれないんだ！？」

なんてことにもなりかねないです。
売却を考えた時に近隣エリアの相場を調べてみた時にある程度の相場観が出来上がるものです。
ですが、単純比較できない事例もたくさんあるため、やはりプロに査定をしてもらうのが良いと思います。

・査定価格は目安であり、最終的には売主買主双方の合意した価格で取引されます。

間違えて考えてしまう方もいるかもしれませんが、不動産会社が所有者様に提案する「査定価格」や「販売価格」は

この価格じゃないと売りませんよ！この価格じゃないと売れませんよ！

ということではありません！
ですのでご自身が売りたい希望価格があるのであれば包み隠さず依頼する不動産会社に相談をすると良いでしょう。 

不動産会社に提案されたその価格の意味するところは何なのかが重要です。
  
・相場的に考えてこのくらいの価格が売れやすい価格です。 
・早期売却をお考えならこのくらいの価格にすると実現出来るかもしれません。
・この価格だと正直相場的には高いです。ですが、諸条件的にも競合物件よりも優れているので、チャレンジ価格としてまずはこの価格からスタートしましょうか？

 

売却の依頼を受ける際に不動産会社が提案する販売価格は様々なパターンがあります。
提案してきた価格が所有者様にとって果たして「安い」のか「高い」のか「普通」なのか？ 

それは私達不動産会社にはわかりかねる部分があります。

最終的には「売主様」が価格決定をする形になりますので、査定の根拠をしっかりと確認し、納得できた価格で販売を開始するようにしましょう。

不動産会社はあくまで「査定価格」と「提案価格」を出しているだけで、 「販売価格」の決定権は所有者である貴方にあるのです！
売却を意識し始めたら　まずは

長くなりましたが、簡単にお伝えすると

「売却を意識したら 査定をしてみましょう」 

当社では不動産の売却、買取の査定は無料で行っております。

今すぐ売りたい方も、そのうち売りたい方も、価格で売るかどうか決める方も、

査定のご依頼をいただければ、札幌市内全域（白石区、清田区、厚別区、豊平区、江別市を中心に全域をカバー）どこへでも無料でお伺いさせていただきます。

最近は旭川市や芦別市で査定、販売をさせていただいたケースもあります。
 
正確な根拠をご提示し、何故この価格なのか？を納得いただけるまで詳しくご説明をさせていただきます。