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2019年07月19日
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札幌市で中古マンションを購入する際に確認するべき25個のチェックポイントとは?

札幌市で中古マンションの購入を検討されている方が内覧時に確認すべき25個のチェックポイントについて解説しています。室内の状況だけに目が行きがちですが、マンションの場合、共用部の修繕状況や管理体制もしっかり事前に確認しておくことが重要です。そこでこのブログでは、中古マンション内覧の際の注意点とチェックしておきたいポイントについてご紹介します。

中古マンションを内覧する時の注意点とチェックリストの作成

中古マンションの場合、新築と異なり詳細の情報が記載されたパンフレットやモデルルームがありません。実際に内覧をした時に限られた情報の中でその物件の魅力やマイナスポイントを冷静に判断できるかどうか?が重要となります。

 

中古マンションを選ぶ際の注意点はどんなところ?

中古マンションの魅力は、新築物件と比べ購入価格を抑えられることが第一ですが以下のような実際のマンションの状況を実際に自分の目で確認ができるということが大きなメリットでもあります。

●どんな人たちが暮らしているか?(家族構成や入居属性がわかる)
●マンション全体の印象はどうか?(近隣のマンションと比べたイメージが分かる)
●管理はしっかり行き届いているか?(共用部の清潔さや維持管理状態がわかる)
●築年数が経っても美観を維持できているか?(管理会社の管理方針やレベルが分かる)

上のような項目は、その物件の『資産価値』に直接つながるポイントです。いつか未来に貴方がマンションを売却する時にも影響が出てきますので事前に必ず確認をしておくと良いでしょう。

初めて現地を訪れたときの“第一印象”で好感が持てるかどうかも重要なポイントです。室内の状態が良く、部屋は気に入ったが共用部が古臭くて不満が残る、そんなときもきっとあるでしょう。外観や敷地内の状態、共用部の状態も含めトータルでの印象がとても大事です。

また、マンション敷地内の駐車場を見ると、“ファミリカーが多い・高級外車ばかり”などどんな車が停まっているかによってご近所さんになる人たちの層がわかるため、近隣との関係性が心配な方は注意してみてみると良いでしょう。

建物編:中古マンションを内覧するときのチェックポイントとは?

まずは札幌市の中古マンションを内覧する際にチェックしておきたいポイント:建物編をご説明します。

■現地の第一印象 

明るさ(日当たり、照明)・音(近隣の音や室内からの音)・ニオイ・周辺を歩いている人の数や層・外観の雰囲気などを体全体で感じ、「好き」か「嫌い」で判断しましょう!

■エントランス

しっかりと清掃が行き届いているか?集合ポストのまわりはきれい?チラシなどがちらばっていないか?管理員の勤務形態はどうなっているか?なども重要です。掲示板に町内会の広報や組合のお知らせなどがしっかりと貼ってあるかなども確認しましょう。

■エレベーター

落書きはないか、ペットのニオイがしないかなどを確認しましょう

■共用廊下、階段

日常的に清掃が行き届いているか?ゴミの放置や私物の放置などがないか?電球はしっかりと交換されているかなどを確認しましょう

■専用ゴミ置き場

収集日を守られているか、虫や臭気が湧いていないか、入居者の美意識を確認することができます。

■駐車場、駐輪場

どんな種類の車・自転車が停まっているかを確認するとそのマンションで暮らしている人の層がわかりやすいです。

■敷地内の樹木や植栽

きちんと手入れが行き届いているか?枯れたまま放置されていないか?ゴミが紛れていないか?

■建物外壁

外壁にひび割れや錆など目立つ劣化がないかどうかは重要なポイントです。購入予定の部屋が角部屋で設置してる壁にひび割れがあったりすると雨漏りがする可能性もあります。

■館内

床や階段に使われているノンスリップシートの剥がれや、塗装のひび割れ、水たまりがないか?などを確認しましょう。トランクルームや屋内自転車置場など頻繁に出入りしない場所ほど放置されがちですので確認してみると良いでしょう。

■管理組合・積立金

管理組合はしっかりと機能しているのかは非常に重要です。管理費、修繕積立金の滞納はあるのか?大規模修繕の計画はしっかりと立てられているのか?直近の大規模修繕の履歴は何なのか?※管理組合が機能しているかどうかはその物件の資産価値を左右する大切なポイントです。

購入予定のお部屋の所有者(売主)が管理費、積立金を滞納している場合、買主にその債務が引き継がれてしまうこともあります。仲介担当者に必ず確認するようにしましょう。

室内編:中古マンションを内覧するときのチェックポイントとは?

次は、中古マンションの室内でチェックしておきたいポイントの一覧です。

■部屋に入った時の第一印象

日の入り具合・匂い(カビ、ペット、配管からの匂いなど)・天井の高さ・空間の広さなど、「落ち着く、居心地が良い」と感じられるかどうかしっかりと感じてきましょう。

■眺望(窓からの景色)

窓からの眺めは資産価値にも影響しますし、毎日過ごすお部屋ですので入居者さんにとっても重要なポイントです。工場や娯楽施設、墓地などの嫌悪施設が窓から見えないか?窓の向こうに建つ建物との距離はどれぐらいか?をしっかりとチェックし、自分にとって気になるかどうかを確認しましょう。

■方位、日当たり、通風など

日当たりや風通しが悪いと、室内にカビが生えたり、室内が寒くエアコンや暖房の光熱費が高くなってしまうことがあります。実際に体感して確認しましょう。

■水廻り(トイレ、バス、洗面台)

水廻りのコーキングにカビは生えていないか、排水口から嫌な匂いがしてこないか、をチェックしましょう

■キッチン

キッチンの位置は使いやすい場所にあるか?はとても重要です。リフォームをする場合にキッチンやお風呂、洗面台などの水廻りの位置関係によって工事代金が大きく変動します。そのため事前に水廻りの位置関係、配管関係を確認しておくと良いでしょう。

■天井、壁(下地、壁紙)

ひび割れや歪み、剥がれがないか、結露跡、水漏れの跡がないか、などを確認しましょう。築古の物件は結露しやすいものも多く、壁紙の下部を確認するとすぐに分かることが多いです。

■床

きしみやゆがみ、傾きはないか?遮音等級はなんなのか?を確認しましょう。フローリングの場合リフォームをする際に管理組合の規定で遮音等級が定められていることが多いです。重要なポイントですので予め確認しておきましょう。

■バルコニー

洗濯物を干す十分なスペースはあるか?エアコンの室外機は置けるか?水の流れはしっかりと確保されているか、水たまりはできないか?などを確認しましょう。

■ドア、窓

ドアや窓の開閉に影響はないか?枠の傾きがある場合、勝手にドアが開いたり、逆に閉めることができなかったりします。事前に全てのドアや窓を開けしめしてみると良いでしょう。

■各種水栓

キッチンやバスの水栓器具に異常がないか確認しましょう。通常10年ほどで故障する場合が多く、根本からの水漏れがないかなどを確認すると良いでしょう。

■給湯器(ガス、灯油、電気)

直近の交換はいつ頃行ったか?※給湯器の寿命は12~15年程度と言われています、取替工事は20~30万円程度と高額になるため必ず直近の更新について確認しておくと急な出費に戸惑うことがなくなります。

その他編:曜日や時間を変えて現地を確認してみる

最後は時間条件を変えて確認をしてみることです。

不動産会社の内覧の前に一度自分だけで現地を確認してみるのも有効です。

できるなら朝、昼、夜と3回に分けて現地の状況を見てみると良いです。特に夜の時間帯は周りの明るさや人通りはどうかを確認することで家族の安心感が増すはずです。

曜日を変えてみると、交通機関の混み具合や人通りも大きく変わりますので違った雰囲気を確認することができます。

■平日の朝の通勤風景はどんな様子か?(バスや地下鉄本数も確認)

■最寄り駅から会社までの通勤時間帯のラッシュ状況は?(朝のピーク、帰りのピークの様子を確認)

■夜の時間の雰囲気は?(女性や子供に危険はないか?)

■平日と休日で聞こえてくる音や交通量に変化がないか?

などを調べてみるとかなり安心感がありますね!

札幌市の場合、冬の除雪状況も確認したいところですが、夏場では叶いませんので、売主さんや管理員さんに直接話を聞いてみると良いです。

内覧の際に所有者へ質問をするのも有効

買主さんが「良い物件を買いたい」を考えているのと同じく売主さんも「良い方に買ってもらいたい」と考えています。内覧の際はしっかりと挨拶をして、常識的な態度で内覧をするようにしましょう。

部屋のドアを開ける場合や収納の中身を見たいときなど、都度売主さんに確認しながら内覧をしていくように心がけてください。せっかく良いマンションに出会えたのに売主さんから「あの方には売らない」と言われてしまては元も子もありません・・・

所有者さんは長年そのマンションで生活をされている方ですので近隣状況等にも詳しく、もっとも物件の事を知っている方です。

内覧の際に「日中の日当たりはどうですか?」「お隣や上下階にお住まいの方はどんな人ですか?もめたりはしていませんか?」「管理組合に問題はないですか?」といった基本質問意外にも「普段はどこのお店で買い物をされているんですか?」や「近所にオススメの居酒屋やレストランはありますか?」「子供を連れていける大きな公園は近くにありますか?」などの地域情報について聞いてみるといろいろなことを教えてくれる売主さんもいらっしゃいます。

売主さんとの会話の中でいくつかの質問を織り交ぜてお話を聞いてみるとより不安がなくなることでしょう。

この記事を書いた人
野村 龍平 ノムラ リュウヘイ
野村 龍平
不動産業界において、賃貸仲介、物件管理、売買仲介、リフォームとメインとなる業務の全てを経験してまいりました。 なにか一つに特化することも大事ですが、不動産業は「賃貸・売買・管理」の全てがつながっており、全てを経験しなくては真のプロになれないものと考えております。 不動産業を相対的に学んだことで他社にはできないアプローチ、ご提案ができることが私の強みであります。 また物件管理業務におきましては自身が賃貸物件を保有する大家として経験したこと、勉強したことを管理物件のオーナー様へ情報発信するよう日々心がけております。 自身の経験を活かし、お客様皆様に満足できる不動産取引をお約束致します。
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