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2019年07月31日
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自分の物件で実験!不動産募集「やってみた!」シリーズ

こんにちは、スリーアールのノムラです。

今日は自己保有の物件で実際に試してみた「募集条件の変化でどの程度成約スピードや成約率が変わるか」について解説していきます。

物件スペックと今までの条件

私が保有している木造アパートのスペックです。

●地下鉄徒歩9分(微妙)

●木造2階建 築30年

●1R+ロフト × 10戸 (レ◯パ◯ス施工)

旧来の条件

●敷金礼金なし

●インターネット無料(Wi-Fi対応・高速)

●ペット飼育可能

●ペット飼育時 ペット礼金なし

2部屋の退去があったので2部屋の募集です

もともともは退去後、旧来の条件で募集をしていましたが、半年近く成約に至らず。

購入して約5年、購入時に設定した賃料、諸条件、設備入れ替えなどですぐに満室になり、その後も相手も比較的早期に成約となっていましたが、この1年くらいは決まりも悪く、明らかに市場との距離感を感じていましたので、大きくチャレンジをしてみようと思い今回の募集をしてみました。

今回のテーマは設備投資をして、顧客満足度を高める、決めやすくする、といったハード面ではなく、ソフト面を変更してみました。

単純に言うと「借主側の金の問題」を解決してみたのです。

施策1:家賃を5,000円以上下げたらすぐ決まった

もともと生活保護受給の方も多くお住まいの物件の為、家賃設定は3.6万円(札幌市の単身世帯上限)で募集をしていました。ですが、家賃交渉があればスンナリと了承するスタイルで仲介さんには話をしていましたので、3.3万円で決まる事もあれば、3.6万円で決まることもあるといった状況でした。

はっきり言って本来的なこの物件のスペックでは札幌市場においてはいいところ2.5万から2.8万円程が関の山です。もともと3.0万円以上で借りていただけた場合はウッハウッハでしたので、単純に家賃を2.8万円(2階)と2.5万円(1階)に値下げをしてみました。

値下げ再募集の結果、2週間で2部屋が契約引き渡しとなりました。

相場に近い、相場よりすこし安い
がやはり最も効率よくスピーディーに制約となるということがわかります。

施策2:契約時費用を保険料のみとした

敷金礼金なしはもともとでしたが、入居月、いえいえ、1ヶ月分家賃を無料にしますよ!清掃料?鍵の交換料?退去時でも良いです!保険だけかけてくれれば良いですよ!何ならな保証会社の初回保証料もこちらで負担しますよ!

という、「お金かかりません!」大作戦を露骨にやってみた結果、2階の部屋は1階に比べ3,000円高いですが、すぐに入居が決まりました。

その翌週に1階の部屋が決まりましたが、そちらでは初回保証料は借主様に自己負担してもらっています。(家賃が3000円安い為)

諸費用の退去時払いについては保証会社が立替払いしてくれる内容の為、今もらうか、後にもらうかの差のみです。金額的にも微々たるものなので、そこまでこだわらずで行きました。(いざとなったら自分で掃除してやる!の気持ちです)

空室期間が数ヶ月と長引くほうがよほど大きな損失となります。機会損失程大きな損失はないと思います。

私の場合、金融機関への返済がさほどないため、毎月の収入を下げても持ち出しがあるわけではないため、「家賃を下げてでも空室期間を減らす」の方向性が自分の気持ち的にも正しい答えのような気がしています。(空室がなくなるという気持ちの安定)

結論:家賃や諸経費を大きく下げればすぐ決まる

すごく単純な答えでした。

安くすりゃそりゃ決まるだろうと思った方も多いと思います。

そのとおりでした(笑)

やっぱりお金の影響力は半端ないんです!

物件の近くにある大手不動産会社(仲介店)にどうしたら決まるか相談に行ったとします。

現場の営業マンの回答は大体の会社で「広告料がもっと出ていれば・・」「家賃が下がれば・・」とオーナーの利益を考えない発言をされることがほとんどです。

「家賃下げれば決まるだろうそりゃあ!」または「下げたら本当にすぐ決まるのか??」

と腹立たしく思ったことがある大家さんも多いのではないでしょうか?

彼らはそんなに深く考えないで答えていますので気にしないでおきましょう。

人に言われて値下げして決まるのと、自分が納得して戦略として値下げをして決まるのとでは全く気持ちが異なります。

値下げしないで決まるのが一番ですが、、、

戦略として値下げをした結果すぐに成約となったのであれば私はそれも正論であり、答えだと思います。
だって私の物件な大規模なリノベーションやリフォームをしているわけではなく、立地も微妙な位置です。後は安くするしかないんですもの(笑)むしろ古いタイプのレ◯パ◯ス造の限界点でよく踏ん張ってくれていますし、かなりの孝行息子だと思っています。

前述の通り、値下げよりも空室期間が長くなる方が痛手と考える方にとっては値下げや初期費削減の募集は非常に有効な手段です。

オーナーの賃貸経営戦略に合っているのであれば、値下げは逃げではなく、戦略となります。

ただ、値下げ額を見極めは非常に重要です。市場において、同程度の物件と比べ、ドンピシャ!またはほんの少し安い!という価格設定が賃貸でも売買でも、即成約につながるポイントです。

今回の物件の場合、市場相場的にはほぼ同列でした。ですがインターネット無料がある、ペット可能だった、契約金が安い!などで他の競合物件に比べ優位性を持てたのだと思います。

 

まとめ

家賃の値下げや契約金の軽減募集は成約スピードを上げるのに非常に効果的ということがわかりました。

考えられるリスクとしては、金銭的な面のハードルを下げると入居者属性が悪くなる、と考えられる方も多いと思います。

実際に今回入居された2部屋の内容は

1:公務員試験浪人をされる方 保証人様は大変しっかりとされた職業の親御さん

2:ガテン系の職業の方ですが、専門技術を持った職人さんで年収もそれなり

共に保証会社の契約があるため家賃滞納のリスクは回避できています。

孤独死などのリスクもシニアの方に比べ低いはずです。

そう考えると属性が悪くなったとは感じません。

5.0万円物件を2.5万円で募集するわけではありませんので、そこまでお客様の層に変化はないものと思われます。

ということで今回のやってみたは「家賃を下げてみた」でした。

真似をしてくださいと言うつもりもありませんし、オススメするわけでもありません、あくまでどの程度効果があるのかを試してみただけですので、どうしても困っている方意外は真似しないでくださいね(笑)

この記事を書いた人
野村 龍平 ノムラ リュウヘイ
野村 龍平
不動産業界において、賃貸仲介、物件管理、売買仲介、リフォームとメインとなる業務の全てを経験してまいりました。 なにか一つに特化することも大事ですが、不動産業は「賃貸・売買・管理」の全てがつながっており、全てを経験しなくては真のプロになれないものと考えております。 不動産業を相対的に学んだことで他社にはできないアプローチ、ご提案ができることが私の強みであります。 また物件管理業務におきましては自身が賃貸物件を保有する大家として経験したこと、勉強したことを管理物件のオーナー様へ情報発信するよう日々心がけております。 自身の経験を活かし、お客様皆様に満足できる不動産取引をお約束致します。
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