札幌市　市街化調整区域の土地売買について　お宝に生まれ変わることも? | 不動産売却は北海道、札幌のセンチュリー21スリーアール | 代表ブログ

｢野村さん､札幌市東区中沼町の市街化調整区域の土地があるのですが､そこを買いたいという不動産会社から連絡があって相場的に合っているのかを教えて欲しいのですが｡｣と連絡がありました｡ 調整区域の中でもちゃんと価格がつくのはやはり公道に面している土地となります｡(私道でもなんとなく通行できそうなら売れますが･･) 売主様は高齢のお父さん､ご連絡を頂いたのは最近代わりに色々と動かれている息子さんからでした｡ 現地を見たこともない息子さんは現地を確認にいったところ･･

10年以上放置されており､明らかに荒れ地となっている該当地ですが､きれいに整地され砂利が惹かれている状態でした｡

売るのを検討するとはお話はしたが､価格も決まっていない誰が買い手なのかもわからないという状態でしたが､何故かすでにきれいに整地され使用が開始されているような状態です｡

｢野村さん､まだ売ってもいないのに整地されてるんだよ･･どうなのこれ?｣

｢どうもこうも､完全に違法行為ですねw｣

とはいえ､売主さんに直接的被害が出るわけでもなく､雑草や雑木がきれいになったわけですが､看過できる内容でもありません｡

価格やこの件について相手方と話をしたいけど､素人だし上手くやられても困るのでスリーアールさんで間に入って下さい｡というご相談となりました｡

話が変わりますが､該当地は到底高値で売却ができる土地ではありませんでした｡

何故かというと､該当地は｢道路予定用地｣だからです｡

きれいな四角い土地ではなく､道路用地として間口7m程度で細長い土地なのです｡

その土地単独で使用するには使い道が無いと行っても過言ではない土地であり､本来ほぼ捨て値で売却をするような土地でした｡

ですが､､､提示された金額の5倍程度の金額で売却ができました｡

その理由とは･･

該当地の道路用地を挟んで両隣の土地の購入をすでに勧めていた買主サイド｡

簡単に言うと､該当地を購入できなければ真ん中が抜けた土地となり､ろくに使用ができなくなってしまうのです｡

使用用途は冬場の雪置き場だそうです

真ん中だけ器用に使用しないなんて到底できません｡

この段階で､買主さんはもう､この土地を購入するしかないのです｡

購入ができる!と思い未確定段階で整地を進めてしまった買主サイド完全に弱みを握られた形となってしまいました｡

市街化調整区域は価格のブレが非常に大きく､1000円/坪の事例もあれば､20,000円/坪の事例もあります｡

そんな中で､客観的にそして売主様寄りに価格を判断し坪単価を提示しました｡

流石に先に整地などの着手をしてしまったのは間違いでしたよね､､

売主様は相当にご立腹ですし､持ってても困るものでもないので売らなくても良いとい仰っています｡

とはいえ､この土地が変えないと周りの土地も利用ができないですよね?

とお相手の不動産会社社長にお話をしました｡

結果的に買い手サイドが提示してきた金額の5倍程の価格でゴールとなりました｡

70万円程の提示価格が350万で成立したのです｡

売主様にもお話をしましたが､結果論高く売却はできましたが､今回は相手が｢色々とやってしまった｣から高値で購入してくれましたが､本来であれば二束三文､もしくは何十年も売れない案件でした｡

ラッキーにラッキーが重なったと思います｡

ただ､早々に信頼できる不動産会社(今回の場合長い付き合いの私がいた)に相談をすることで､少しでも有利な条件で話を進めることができますし､不安もなくなると思います｡

今回のケースでは5倍となりましたが､実際には数十万､100万円程での取引される調整区域の土地もたくさんあります｡

安いなぁと思われるかもしれませんが､ただ放置しておくよりもタイミングで売却をすれば現金資産が増えるので相続等で土地をお持ちの方は考えてみるのも良いかと思います｡

こんな土地が売れると思わなかった!と非常に感謝されてケースも少なくありません｡

そもそも売れないと思っていたものが●●万円以上で売れるとなるとやはり嬉しいですよね!

上記のように案外売れたり貸せたりします｡

放置土地をお持ちの方は一度現状を調べて見ることをおすすめします｡

ポイントは

①車で行けるか?

(公道､私道問わず道に面しているか)

②事業用に使える､家庭菜園などに使えるか?

です｡

あまりにも山奥だったり､全く接道していない場合はやはり売却はできないケースが多いです｡

まずはGoogleMAPの航空写真で現地の雰囲気を調べてみましょう!